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Guide expert — Fiscalité immobilière

Fiscalité immobilière 2026 : optimiser vos revenus et votre patrimoine

Revenus fonciers, IFI, plus-values, déficit foncier, dispositifs Pinel, Denormandie et Malraux : la boîte à outils du propriétaire bailleur, rédigée par un cabinet d'expert-comptable inscrit auprès de l'Ordre des Experts-Comptables de Bourgogne Franche Comté.

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Les seuils fiscaux immobiliers à connaître

15 000 €

Micro-foncier

de recettes / abattement 30 %

10 700 €

Déficit foncier

imputable sur le revenu global chaque année

1,3 M€

Seuil IFI

de patrimoine net taxable au 1er janvier

22 / 30 ans

Exonération PV

IR / prélèvements sociaux

Revenus fonciers : micro ou réel

Le régime des revenus fonciers concerne la location nue (non meublée). Deux régimes s'affrontent selon le montant des loyers et des charges.

Micro-foncier

Recettes brutes < 15 000 € / an. Abattement forfaitaire de 30 %. Aucune charge réelle déductible. Idéal si vos charges < 30 % des loyers (bien peu chargé, sans emprunt).

Régime réel

Déduction de toutes les charges réelles : intérêts d'emprunt, taxe foncière, travaux d'entretien, assurance PNO, frais de gestion, provisions pour charges de copropriété, honoraires comptables. Création possible de déficit foncier.

Déficit foncier : le levier fiscal

Lorsque les charges (hors intérêts d'emprunt) dépassent les loyers, un déficit foncier est créé. Il s'impute sur le revenu global dans la limite de 10 700 €/an, l'excédent et les intérêts étant reportables sur les 10 années suivantes sur les seuls revenus fonciers.

Doublement à 21 400 € pour la rénovation énergétique

Bien classé E, F ou G au DPE au moment des travaux.
Travaux payés entre le 1er janvier 2023 et le 31 décembre 2025.
Nouveau DPE A, B, C ou D obtenu au plus tard le 31 décembre 2025.

Dispositifs de défiscalisation : Pinel, Denormandie, Malraux

Pinel

Neuf ou VEFA en zone tendue (A, A bis, B1). Réduction d'impôt de 9 %, 12 % ou 14 % sur 6, 9 ou 12 ans (Pinel+ conservé sous conditions). Plafonds de loyers et de ressources locataires.

Denormandie

Ancien avec travaux ≥ 25 % du coût total, dans 245 villes moyennes du plan Action Cœur de Ville. Mêmes taux que le Pinel, dispositif prolongé jusqu'au 31/12/2027.

Malraux

Immeubles en secteurs sauvegardés ou SPR. Réduction d'impôt de 22 % ou 30 % sur les travaux (plafond 400 000 € sur 4 ans). Hors plafond des 10 000 € de niches fiscales : outil puissant pour TMI élevée.

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Questions fréquentes sur la fiscalité immobilière

Micro-foncier ou régime réel : que choisir ?

Le micro-foncier (abattement forfaitaire de 30 %) est plus simple mais souvent moins avantageux dès que les charges réelles dépassent 30 % des loyers : intérêts d'emprunt, taxe foncière, travaux, assurance PNO, frais de gestion et de comptabilité. Le régime réel permet également de créer un déficit foncier imputable sur le revenu global jusqu'à 10 700 € par an (doublé à 21 400 € pour les travaux de rénovation énergétique jusqu'en 2025). Nous simulons chaque année les deux régimes pour arbitrer.

Comment fonctionne le déficit foncier ?

Le déficit foncier naît lorsque les charges déductibles (hors intérêts) excèdent les loyers. Il s'impute sur le revenu global dans la limite de 10 700 €/an (le surplus et les intérêts sont reportables 10 ans sur les revenus fonciers). Le dispositif exceptionnel doublant le plafond à 21 400 € pour les travaux de rénovation énergétique s'applique aux dépenses payées entre 2023 et 2025 sur des passoires thermiques (DPE E, F, G) faisant l'objet d'un changement de classement d'ici 2025.

Qui est concerné par l'IFI en 2026 ?

L'Impôt sur la Fortune Immobilière frappe les foyers dont le patrimoine immobilier net taxable au 1er janvier excède 1 300 000 €. Le barème est progressif de 0,5 % (fraction 800 000 - 1 300 000 €) à 1,5 % (au-delà de 10 M€). Certains biens sont exonérés (immeubles affectés à l'activité professionnelle, forêts sous DEP, monuments historiques ouverts au public). Nous préparons chaque année la déclaration 2042-IFI et optimisons la valorisation des SCI et des dettes déductibles.

Pinel, Denormandie, Malraux : quel dispositif choisir ?

Pinel (neuf ou VEFA, zones tendues) offre 9-12-14 % de réduction d'impôt sur 6-9-12 ans mais s'achève au 31/12/2024 (Pinel+ prolongé sous conditions). Denormandie (ancien avec travaux ≥ 25 % du coût total dans 245 villes moyennes) donne les mêmes taux, jusqu'en 2027. Malraux (secteurs sauvegardés) : 22-30 % de réduction sur les travaux (plafond 400 000 € sur 4 ans), non plafonné par les 10 000 € de niches fiscales. Le choix dépend de la stratégie patrimoniale et de la TMI.

Comment est calculée la plus-value immobilière ?

Prix de vente − prix d'acquisition (majoré des frais d'acquisition forfaitairement 7,5 % et des travaux forfaitairement 15 % après 5 ans, ou au réel sur justificatifs). La plus-value nette est imposée à 19 % + 17,2 % de prélèvements sociaux (36,2 % au total), avec un abattement progressif : exonération d'IR à 22 ans de détention, exonération des prélèvements sociaux à 30 ans. Une surtaxe de 2 à 6 % s'applique au-delà de 50 000 € de plus-value nette.

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