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Guide expert — Immobilier

Gestion immobilière : le guide complet pour optimiser votre patrimoine

SCI à l'IR ou à l'IS, LMNP, LMP, TVA sur marge, plus-value immobilière : arbitrages fiscaux et bonnes pratiques comptables rédigés par un cabinet d'expert-comptable inscrit auprès de l'Ordre des Experts-Comptables de Bourgogne Franche Comté.

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Les seuils fiscaux clés en gestion immobilière

20-30 ans

Amortissement LMNP

bâti, jusqu'à effacer 100 % du loyer imposable

23 000 €

Seuil LMP

de recettes annuelles et > revenus d'activité

15 %

IS taux réduit

jusqu'à 42 500 € de bénéfice pour une SCI à l'IS

20 %

TVA sur marge

sur la marge pour les marchands de biens

SCI : choisir entre IR et IS

Le choix entre l'IR et l'IS est irrévocable à l'IS depuis 2019. Il structure votre imposition pendant toute la durée de détention et détermine la fiscalité de sortie. Trois critères doivent guider la décision : la durée envisagée, l'effet de levier bancaire et la tranche marginale des associés.

Quand privilégier l'IR

Détention longue (> 22 ans) avec objectif de transmission familiale.
TMI des associés faible (11 % ou 30 %) et faibles loyers nets.
Volonté de conserver le régime des plus-values des particuliers.

Quand privilégier l'IS

Financement à crédit important (l'amortissement neutralise le résultat).
Volonté de réinvestir les loyers dans d'autres actifs (effet de capitalisation).
Associés à TMI élevée (41 % ou 45 %) préférant l'IS à 15 %.

LMNP et LMP : deux régimes puissants

LMNP au réel

Amortissement du bâti (20-30 ans) et du mobilier (5-10 ans), déduction des intérêts d'emprunt, taxe foncière, charges de copropriété. Résultat souvent nul ou négatif pendant 15-20 ans → loyers non imposés. Régime micro-BIC (abattement 50 %) à comparer chaque année.

LMP

Recettes > 23 000 € et > autres revenus du foyer. Déficits imputables sur le revenu global (non plafonné), exonération des plus-values si activité > 5 ans et recettes < 90 000 €. En contrepartie : cotisations sociales SSI (35-45 % du bénéfice) et affiliation obligatoire.

Nous produisons chaque année un tableau prévisionnel qui compare LMNP réel / micro-BIC / LMP sur 5 ans, pour anticiper le franchissement des seuils et optimiser le régime en amont.

Marchand de biens : les 5 points de vigilance

Intention spéculative : l'administration requalifie en marchand de biens dès la 3ème revente en 4 ans, avec effet rétroactif.
TVA sur marge : régime dérogatoire à sécuriser opération par opération (attestation du vendeur).
Droits d'enregistrement réduits (0,715 %) conditionnés à l'engagement de revendre sous 5 ans.
Comptabilité analytique par lot : chaque opération est un dossier fiscal autonome (achat, travaux, vente, marge).
IS de plein droit : imposition à 15/25 %, plus-value professionnelle sans abattement pour durée de détention.

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Questions fréquentes sur la gestion immobilière

SCI à l'IR ou à l'IS : que choisir ?

La SCI à l'IR est adaptée à la détention patrimoniale longue durée sans emprunt lourd : les revenus sont imposés à la tranche marginale de chaque associé, et la plus-value bénéficie des abattements pour durée de détention (exonération totale à 22 ans pour l'IR, 30 ans pour les prélèvements sociaux). La SCI à l'IS permet d'amortir l'immeuble (20 à 30 ans sur le bâti) et de réinvestir avec un impôt réduit à 15 % jusqu'à 42 500 €, mais la plus-value professionnelle est plus lourdement taxée à la sortie. Nous simulons les deux régimes avant chaque acquisition.

Quelle différence entre LMNP et LMP ?

Le LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel) permet d'amortir le bien et le mobilier, ce qui neutralise l'impôt sur les loyers pendant 15 à 20 ans. On bascule automatiquement en LMP (Loueur en Meublé Professionnel) dès que les recettes dépassent 23 000 € ET qu'elles excèdent les autres revenus d'activité du foyer. Le LMP donne accès à l'imputation des déficits sur le revenu global et à l'exonération des plus-values, mais entraîne les cotisations sociales SSI ou URSSAF (35-45 % des bénéfices).

Comment fonctionne la TVA sur marge d'un marchand de biens ?

Lorsqu'un marchand de biens revend un immeuble acquis auprès d'un non-assujetti (particulier), la TVA (20 %) s'applique uniquement sur la marge (prix de vente HT − prix d'achat), et non sur le prix total. C'est un régime dérogatoire qui exige une comptabilité analytique par opération. Une erreur de qualification peut multiplier la TVA due par 3 à 5 : nous validons systématiquement le régime avant chaque acte.

Faut-il un compte bancaire séparé pour ma SCI ?

Oui, la jurisprudence est constante : une SCI qui ne dispose pas d'un compte bancaire distinct des associés risque la requalification en indivision de fait, avec perte de la personnalité morale et de l'ensemble des avantages fiscaux. C'est également indispensable pour justifier les mouvements en cas de contrôle URSSAF ou fiscal.

Quel est le régime de la plus-value immobilière en 2026 ?

Pour les particuliers et SCI à l'IR : imposition à 19 % + prélèvements sociaux 17,2 %, avec abattement progressif à partir de la 6ème année (exonération IR à 22 ans, sociaux à 30 ans). Pour les SCI à l'IS et marchands de biens : la plus-value est une plus-value professionnelle imposée à l'IS, avec réintégration des amortissements pratiqués. Un calcul précoce est essentiel pour arbitrer la date de cession.

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