Vous enchaînez les opérations. Mais mesurez-vous la marge réelle de chacune, une fois tous les frais intégrés ?
Secteur — Marchands de biensExpert-Comptable pour Marchands de Biens et Lotisseurs
Nous accompagnons les marchands de biens et lotisseurs dans la qualification TVA de chaque opération, la comptabilisation des stocks immobiliers et la sécurisation de l'engagement de revendre.
Ce que nous entendons le plus souvent
Les difficultés rencontrées par les marchands de biens
TVA sur marge vs TVA sur prix total
L'origine du bien détermine le régime. Erreur fréquente = redressement pouvant dépasser 100 k€ par opération.
Engagement de revendre (art. 1115 CGI)
Exonération de droits de mutation contre engagement de revente sous 5 ans : suivi précis obligatoire.
Stocks immobiliers
Les biens sont inscrits en stocks (non en immobilisations) : impact sur la présentation du bilan et le calcul du BFR.
Notre réponse
Ce que nous mettons en place pour vous
L'activité de marchand de biens est une activité commerciale (BIC) imposée à l'IS pour les sociétés et au barème progressif de l'IR + prélèvements sociaux pour les entrepreneurs individuels. Deux points d'attention majeurs : le régime de TVA et l'engagement de revendre. La TVA sur marge (calculée sur la différence entre prix de vente et prix d'achat) s'applique uniquement lorsque le bien a été acquis sans droit à déduction de TVA (typiquement auprès d'un particulier). Dans les autres cas, la TVA s'applique sur le prix total. La confusion coûte cher : les redressements sur ce sujet sont fréquents et lourds. L'engagement de revendre de l'article 1115 du CGI permet d'acquérir avec des droits de mutation réduits (0,715 % au lieu de 5,80 %) contre engagement de revendre dans les 5 ans. Le non-respect entraîne un rappel avec pénalités. Nous suivons chaque opération pour sécuriser ces deux dispositifs.
La confiance de nos clients
Découvrez ce que nos clients disent de notre accompagnement.
« Je recommande vivement le cabinet EOLE EXPERTISE, c'est le meilleur de Dijon. »
Nazih
Coiffeur — Avis Google — il y a 7 semaines
« Cabinet comptable d'une grande qualité. Toujours à nos côtés. À l'écoute et très réactif. Nous recommandons ce cabinet. De plus, le personnel est très agréable. »
FACADES BOURGOGNE 21
Entreprise de BTP — Chenôve — Avis Google, il y a 10 semaines
« Expert-comptable sérieux, je lui confie les yeux fermés mes requêtes entrepreneuriales. Je recommande fortement. »
Manelle HB
Gérante d'un salon de beauté — Paris — Avis Google, il y a 10 semaines
« Vous recherchez un cabinet d'expert-comptable de qualité, sérieux, disponible et pertinent ? N'hésitez plus, Abdel et son équipe peuvent vous accompagner vers le succès. Nous recommandons EOLE EXPERTISE ! »
Jean-Marc Bourgeois
Gérant d'hôtel-restaurant — Jura — Avis Google, 24 mars 2023
« Je recommande vivement le cabinet EOLE EXPERTISE, c'est le meilleur de Dijon. »
Nazih
Coiffeur — Avis Google — il y a 7 semaines
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- Marchands de biens (achat-revente)
- Lotisseurs et aménageurs
- Investisseurs opportunistes et rénovateurs
- Sociétés de portage immobilier
Questions fréquentes — Marchands de biens
Puis-je faire du marchand de biens en nom propre ?
Oui, mais fortement déconseillé : imposition au barème IR (jusqu'à 45 %) + prélèvements sociaux 17,2 %, sans possibilité de piloter la rémunération. La SAS ou SARL est presque toujours préférable.
Combien de temps pour respecter l'engagement de revendre ?
5 ans depuis 2011. Passé ce délai sans revente, les droits de mutation initialement épargnés sont dus avec intérêts et pénalités.
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